文章来源：http://news.xinhuanet.com/mrdx/2017-07/14/c_136442288.htm

　　HOA是美國的業主協會的英文縮寫,也可稱物業管理。不過,在美國,不是所有房屋類型都有HOA。　　從分類上來看,美國的房屋類型主要有三種:獨棟別墅、聯排別墅、公寓。除了獨棟別墅沒有物業管理(HOA),美國的新建住房很多都有物業管理(HOA)。常見的公寓或聯排別墅會設立此項,由它來負責公共地區的管理。　　數據顯示,到2012年,大部分美國居民更傾向于獨棟別墅,沒有物業管理的社區,約20%的人會選擇住在有物業管理的聯排別墅或公寓。　　如果選擇住在獨棟別墅,業主可以享有比較大的居住空間和很高的獨立自主性,但一切都要自己打理,像是除草鏟雪等,東西壞了也是自己找人修理,加上美國的人工成本可觀,所以獨棟別墅的管理及維修通常是業主的一大夢魘。　　對于聯排別墅和公寓來說,美國業主協會的存在可以幫你做很多打理維護工作,但有的HOA經常還有一些讓人難受的規定。例如,有的HOA規定不許出租你的房子,有的HOA要求統一的外觀,有的還不許安裝室外的衛星天線。　　美國物業管理的收費總類可以分兩種,月管理費和專屬費用。大部分社區都是采取月付的方式,而專屬費用專用費是社區為了某一特定的項目而向業主收取的額外費用。　　一般來說,高端社區用得比較多:　　1、月管理費:每月從幾十美金到幾百美金不等,具體金額就要看區域和服務以及住宅面積。通常住的面積愈大,費用也愈高。舊一點的住宅,費用也會比新住宅高,因為東西舊,需要維修的頻率比較高。一般的管理費會包括水費、公共區域清潔費、公共設施維護費、積雪清理費等,但這筆費用不包括在每月的貸款里,所以是另一筆額外開銷。　　2、專屬費用:如果你所在社區的地下管道年久失修,需要一大筆資金更新,這時社區的通常做法是向銀行申請貸款完成項目,然后要向業主收取額外費用來償還貸款,期限一般是3～5年,收取的費用根據設備價格而定。　　美國的物業費相對國內是比較高的,例如邁阿密著名的濱海公寓TrumpTower,物業費每個月近人民幣28元/平方米,一年的物業費占到房屋總價的0.9%。而上海著名的高檔社區世貿濱江花園每月的物業費僅人民幣5元/平方米,只有房屋總價的0.4%。　　面對如此高昂的物業費,很多人不理解,也很不情愿。在國內許多居住區的物業管理糾紛時常發生。例如,服務質量常有不令人滿意的地方,個別居民拒付物業費,物業管理公司運作困難,服務質量進一步下降,對于繼續繳納物業費的居民是相當的冤枉。所以,美國相對高昂的物業費,很多人總有遲疑。但專業化管理是美國物業管理最顯著的特點,業主的每一分錢都會花得公開透明。這一點,我們可以從中美物業管理的模式對比來看出個所以然。　　首先,關于業主委員會的性質。國內的業主委員會是屬于民間組織,由業主自發票選出,是監督物業公司服務的群眾組織,它的組織結構隨意,管理模式較為松散。　　而美國是屬于有限責任公司性質的,業主委員會以有限責任公司的形式運作,運作管理嚴格規范。美國有些州規定業主委員會要擁有自己的網站,將業主委員會每月或者每季度召開董事會的會議上傳到網上,讓人們任何時候都可以看到。而且幾乎所有的業主委員會都購買意外責任險,若發生大的法律訴訟,把可能的風險轉移給保險公司。　　其次,關于業主物業費拖欠問題。在國內,一般是物業公司交涉、追討。不交物業費的業主,繼續享受服務以及公共設備,導致更多業主也不交物業費。物業公司只有通過上訴程序追討物業費。　　而在美國是強制繳費。如果有的業主拖欠物業費,業主委員會有權通過司法聽證,將業主的產權進行拍賣,或是在業主將房產掛牌出售時,將房產扣留,不允許出售,直至業主付清物業費。甚至有些州,例如德克薩斯州,業主委員會甚至不需要經過司法程序就可直接將拖欠物業費業主的房屋進行拍賣。　　其三,物業管理公司提供的服務。國內一般只能提供基本物業配套服務。大多數社區物業公司的職能是維護綠化、公共區域和設備。游泳池、會所、健身房等都需額外付費才能使用。　　就美國的物業管理各個環節而言,法制相對完善,其運作方式同任何企業一樣規范和專業。每個業主必須要交納物業費；物業公司必須提供最優質的服務,把業主委員會的利益放在第一位,全力給予最精心的服務；業主委員會則保證業主享受美好的生活良好的環境,爭取小區地產保值升值。　(來源:局外網)

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