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深圳福田區水圍檸盟人才公寓樣板間。南方日報記者魯力攝12月27日，深圳市屬國企深業集團正式對外宣布長租公寓的深業模式，并推出其四大產品線，其中第一個產品位于水圍城中村，是深圳首個由政府支持的城中村統建樓改造長租公寓項目，面向來深過渡的年輕人才，叫深業檸盟青年公寓。今年，深圳被確定為首批國家住房租賃試點城市，政府一直在積極推進“租購并舉”，尤其是黨的十九大以后，在租房市場建設更為積極。國企方面，除了深業集團，深圳市人才安居集團也在快馬加鞭，積極參與土地競拍，籌集更多房源，保障人才租賃需求。而萬科、招商地產、星河、心海等房企，也在發力深圳長租公寓市場。建行引銀行風氣之先，在深圳推出租房貸和CCB建融家園。互聯網巨頭騰訊則在日前宣布與深圳市住建局共同打造一個智慧租房平臺，長租公寓市場邁入巨頭爭奪時代。深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉在最近的“深圳原創之聲”論壇上表示，深圳有80%的人口為租房者，但從目前看，房屋租賃市場有三大痛點：租賃秩序很亂，缺乏長租概念；買房者的投資增值目的明顯；租房的公共服務配套不足。這三大痛點一旦解決，就有望實現“長租即長住，長住即安家”。●南方日報記者李榮華深圳城中村整治改造刮“新風”經深圳租房平臺“合屋”數據估算，深圳房屋租賃市場是一塊價值上千億元的蛋糕。今年8月28日，深圳發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（征求意見稿）（以下簡稱為“實施意見”）及《住房租賃試點工作方案》（征求意見稿）（以下簡稱為“方案”），包括允許空置的商業用房改建為租賃房；收儲100萬套城中村房統一租賃；加大各類園區的配套住房、商務公寓只租不售或限期銷售用地的供應；適度提高企業自持出租的住房比例等，政策力度空前。到了12月27日，深業集團就宣布其在深圳中心區福田區水圍村的長租公寓項目“檸盟青年公寓”即將啟用。這是由福田區住建局與水圍股份公司支持的城中村農民房集中改造項目，主要用于服務福田區人才過渡性租賃住房。記者了解到，水圍村拿出統建樓29棟，整體打包以高于市場的價格租給深業集團，通過重新規劃設計改造裝修，共504套可住900人。并且改造后的項目會由深業集團以獲取微利的形式，再返租給福田區政府，由政府轉租給人才居住申請通過的轄區企業，并由深業繼續管理運營。福田區住建局相關負責人介紹，近年來，福田區轄區待開發存量國有土地數量緊缺，政府部門希望與股份公司合作，通過盤活集體用地或村民自留地，來吸引轄區更多人才落戶，助力優勢企業發展。不僅是福田區，南山、羅湖、寶安、龍華、龍崗等區都面臨如何盤活城中村土地資源的命題，此前城市舊改推倒重來的方式開發周期長，補償及運營成本高，福田區“吃螃蟹”的舉動帶來示范效應。據設計檸盟青年公寓的設計師團隊負責人介紹，檸盟青年公寓在網上火了之后收到多個區的合作邀請。實際上，福田區政府還與萬科合作推動南園街道玉田村的物業托管創新。玉田村將旗下物業統一出租給萬科，對當地農民房的基礎設施、生活環境全面提升后，并納入萬科物業管理、長租公寓、社區商業等運營內容。據了解，萬科這種運營模式不在政府人才保障房序列，屬于純市場行為，建成后也會面向整個租賃市場。市場人士依然在觀察福田區政府這兩類城中村綜合改造模式的效果，但其示范效應及社會價值已經被不斷擴散，并成為媒體關注焦點。實際上，近年來政府在租房市場的舉措不局限在福田區創新。近年紛紛出現的長租公寓品牌就是看中了農民房、閑置廠房及工廠宿舍的投資價值。據此前《深圳市城中村改造總體規劃》統計，深圳共有320個原行政村，建有農民房3.5萬棟，占據全市住房面積的49%，容納了520萬的城市人口，其中包括63%的畢業1至10年的年輕人。除此之外，還有因產業升級淘汰下來的大量閑置工業廠房和工廠宿舍。金融頻頻為長租公寓發展“助攻”冬季以來，深圳租房市場的一個大動作，就是建設銀行與安居集團、萬科等開發商展開合作，宣布進軍房屋租賃市場。在“深圳原創中心”論壇上，建信住房服務（深圳）有限責任公司監事崔建玲介紹，要想完善一個租賃市場，一定離不開金融機構的融資。據了解，建行與萬科、招商、比亞迪、研祥等開發商及承租企業簽署戰略合作協議，致力于培育專業化的長租事業，同時推出了一系列租賃市場的專屬金融產品，比如租賃通、安居貸，同時，為了引導銀行間市場的資金流向租賃領域，建行完成了全國第一筆租賃房屋的支持票據，這是一個資產證券化產品，它的意義在于幫助租賃企業盤活存量資產，幫助其轉變商業模式。另外建行還特別為長租群體準備了一款金融產品以達到減租的效果，統稱為“長租普惠計劃”。崔建玲還透露，CCB建融家園通過標準化管理和綜合運營，比如融入共享經濟原理，把盡可能多的社區服務和共享模式相銜接，讓大家體會到一種全新的居住文化。“安居集團和建行合資成立安居建信租賃股份有限公司，希望增加深圳市人才安居保障房的供給，打通從房源的獲取到房源的裝修、運營等鏈條。”深圳市人才安居集團住房服務中心主任包四明介紹。安居集團自去年10月9日成立，為深圳提供人才住房的國資獨有的集團，下屬有15個子公司，10個區每一個區有一個控股子公司。包四明認為，整個深圳市場目前是供小于求，從需求方面，滿足廣大老百姓的住房需求。未來的責任還是更多地與類似于建行、萬科，包括前期與招商蛇口、中糧集團、遠洋集團、地鐵等其他知名國企，包括股份公司進行合作。目前，萬科不僅推出全國性的泊寓品牌，在深圳有星火、布吉等泊寓分店，也積極與政府、股份公司合作，進行城中村綜合整治和物業服務提升，借此進入更廣闊的租房市場。萬科與建行合作成立合資公司，也與深圳市人才安居集團合資成立了萬科安居物業管理有限公司。“在跟建行、安居集團合作以后，開發商在現金流、企業品牌、企業發展都有比較好的推動作用下，會更加積極地投入。”深圳市心海控股有限公司副總經理朱海峰認為，未來開發商、銀行和租戶三方利益要協調好。示范效應帶動產品不斷創新鏈家發布數據稱，2017年大城市租房人數比2016年同期增長60%。在深圳更為明顯。因為深圳的人口有2000萬，80%即1600萬人口在租房，而深圳70%的房子處于出租狀態，深圳人的平均年齡是33歲，每年來深圳的常住人口約有60萬，其中90%的人來深圳是租房。而李宇嘉認為，深圳原來建了1000多個工業園區，現在60%的工業園區是閑置，這類物業大量進入租房市場，租房價格要下跌。目前房價水平比較平穩，租房市場培育期間要在兩年之后見分曉。朱海峰則分析，長租的核心是解決開發商、銀行、租戶三方利益的協調。租戶的主要矛盾是什麼？住得好、安穩、方便。對于地產開發商來說，要解決的是把什麼樣的房源投入到長租計劃里來，什麼樣的服務提供給租戶。而銀行就是在解決這三方矛盾最重要的問題，就是金融解決方案，這才能推動長租計劃在深圳真正落地。隨著黨的十九大明確租購并舉的政策后，開發商、互聯網企業等介入租房市場的態勢也依法明確和堅定，出租市場也開始衍生了金融產品和互聯網產品雛形。12月初，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS獲深交所審議通過，發行規模60億元。這是繼在保利地產發行住房租賃REITs之后，另一家央企也推出長租公寓的資產證券化產品。長租公寓雖然被視為一個風口行業，但其前期投入大、運營管理雜、回報周期長，資產證券化能盤活存量資產，減輕其壓力，有利于招商蛇口向城市運營服務商轉向。“地產行業的發展，已經站在一個新的歷史起點上，行業已經在發生轉折。作為我們這樣的地產企業，必須要適應行業發展的趨勢變化。”朱海峰介紹，心海地產與建行合作，把心海城項目“壓箱底”的500多套在售房源納入建融家園的長租計劃，并且按照建行建融家園新標準做了精裝修，“希望通過把優質房源投入到長租市場，實現租售同權的觀念。”同時，作為首批住房租賃試點的城市，12月18日，騰訊公司與深圳市住房和建設局宣布深圳市住房租賃交易服務平臺正式啟動。騰訊將通過云計算、人工智能、大數據、征信、支付等核心技術能力的創新運用，攜手生態合作伙伴，與深圳市住建局共同打造新型智慧租賃平臺，通過連接賦能住房租賃市場的各參與主體。本文來源：南方日報責任編輯：王曉易_NE0011分享到：易信微信QQ空間微博更多

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