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同花順財經18-08-1108:318月9日，中國工商銀行和中國農業銀行同日調整上海首套房利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，而二套房利率維持基準利率上浮10%不變。此前，工行上海分行4月26日之前執行的是首套房利率九折，即利率為4.41%；4月26日之后進行調整，此日之后出預售證的新樓盤和簽約的二手房一律執行首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動的還有農行上海分行。7月，上海首套房方面，首套房貸款最低利率折扣仍為9折，目前共5家銀行分(支)行可以申請9-9.5折優惠；10家銀行執行基準利率；1家銀行執行基準上浮5%；8家銀行執行基準上浮10%；2家銀行執行基準上浮15%；另有4家銀行執行基準上浮20%。二套房方面，平均利率為5.57%，19家銀行執行基準上浮10%。　難道寬松的政策面已經影響到樓市了？這是樓市即將開啟再次上漲的信號嗎？提到樓市松綁，統計其他三個一線城市中，似乎松綁的預期并不一致。7月北京首套房貸款平均利率為5.47%、二套房貸款平均利率為5.90%，環比上期均未出現變化。深圳與7月發布樓市“深四條”，不僅規定暫停公司買房，公寓限售5年，新供應土地上公寓只租不售，還在規定住宅限售3年，不追溯的同時，對離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的購房者，首付款比例不低于70%。這也使得深圳成為調控最嚴厲的一線城市。但是一線城市中，也有銀行房貸利率也呈現下降趨勢。7月廣州首套房貸款平均利率為5.55%，二套房貸款平均利率為5.89%，環比均有所下降。但此前利率一直高企的匯豐銀行由上浮25%降至上浮15%，上個月利率上浮30%的交通銀行這個月降至上浮12%。二套房貸利率方面，工商銀行、建設銀行和浦發銀行都從上月的上浮20%降至上浮15%，而上個月二套不放貸的交通銀行本月則實行上浮18%。就目前情況看，興業銀行和浦發銀行房貸利率較低，放款僅需1-2周，整體而言較為寬松。以上兩種極端情況出現，我們該如何看待這個問題？首先，房貸利率的下調，與銀行自身業務發展策略有關。一些銀行有一定的信貸規模，可能會將相對穩健的個人住房貸款業務，作為下一步的發展重點，所以通過下調利率來搶占更多的市場。其次，房地產因城施策，分類調控仍是貫穿全年的主基調。之前調控較嚴的城市，且去化率降到了較低位置的城市，或有適當的放松，包括對土地的出讓，包括對人才的引進，也包括限價政策的調整(限一般對后期項目都會適當給予一定增幅)；而對于房價上漲過快的城市則會加強調控；對于按揭貸款也是一樣，銀行對房地產類貸款的風險偏好也開始回升。此外，政策的影響本身就是動態的。即使政策本身沒有變化，但其影響效果是動態的。如購房對社保的要求從3年調至5年，但調控至今已接近兩年，當時被限制的需求也在逐步釋放；大多數購房者買房本身也是有節奏性的，房價上漲的時候銷量集中出現，調控政策出來大家在觀望，觀望到一定程度后出現量價回縮，之后達到量穩價跌的時候，大家的購房意愿又逐步被激活。但是對于地產領域方面，也有一些細微的積極因素值得我們關注嗎？第一、上海6、7月份以來二手房市場整體降溫，7月網簽量和價環比下降11%和4%，我們認為利率的調整是市場和流動性共同的結果，數據顯示全國重點城市首套房利率已經連漲19個月，流動性改善下我們認為按揭貸款利率繼續上行空間有限。；另一方面，是供給端融資層面改善。第二、上月中旬的資管新規細則落地也能印證去杠桿節奏的變化。資管新規細則明確公募產品可以適當投資非標準化債權類資產，允許金融機構在過渡期內可以發行老產品投資新資產，同時降低了資管新規過渡期內非標準化債權資產的投資難度。總結近期關于樓市的調控政策接連頒發，整治房產市場亂象問題。7月31日召開的中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”。從“過快”二字的刪除、七部委聯合發聲、約談北京房產中介等，決策層對“房住不炒”的決心可見一斑。這不僅讓在近期經濟發展面臨挑戰的背景下，一直不絕于耳的“樓市放水”的猜測消弭，也讓今年力度明顯加大的樓市調控進一步升級。但是值得注意的是，在“堅決遏制房價上漲”政策背景下，銀行房貸政策仍將“偏緊”。同時，表外轉表內因素會在一定程度上擠占銀行房貸投放規模，也會推升房貸利率水平。下半年房貸利率仍有上漲可能，銀行在一二線城市與三四線城市的策略將進一步分化，調控精準性也將進一步提高。同花順財經最近更新：18-08-1108:31簡介:最專業的財經資訊：www.10jqka.com.cn

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